深圳小产权房具备转正基础拆除但有条件

2018-11-05      来源:深圳小产房网   浏览次数:2

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据相关部门公布数据,截至2016年12月,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建设量的半壁江山。在花都重拳打击小产权的背景下,深圳的小产权将走向何方?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,广州的小产权房和深圳的小产权最大的区别在土地属性。广州小产权房是农业用地/集体用地,而深圳的都是国有土地。

他认为,由于深圳小产权房体量庞大且问题复杂,对待小产权的问题不能一刀切。“法律上是早就不允许小产权房买卖,但要做到事实上不允许买卖难度非常大。将来如何在尊重历史事实,又要辩清楚他违法的地位的基础之上,怎么样恰当的处理、解决小产权房的问题,这是个非常复杂的事情,不能够操之过急。”

深圳资深媒体人朱罗纪则认为,深圳小产权房未来一定会走向“统一地权”的,原因在于深圳已无法律意义上的小产权房。但是他认为,出路会各种各样,不会有一个单一路子。也许会拆除重建一部分,政府收储作为租赁住房一部分、合法化一部分、维持现状一部分等等。

当被问及是否建议购房者购买小产权房时,他表示,目前深圳有不少小产权房建得是很不错的,有小区有配套甚至有地铁,还经过了合法的报建手续,被拆除被征收的风险不大,实力不足的买房者可以买来自住。投资需求的话,则需要进一步结合项目回报率和未来的重估预期具体分析。

他认为,由于深圳的小产权房已经全部实现了集体土地的国有化,所以具备转正的基础条件。但前提补交地价,补偿手续,消除违法状态,同时由于涉及面广,情况复杂,还需要政府出台政策支持。长期以来,深圳官方一直在探索处理历史遗留违建的方式,也一直没有找到一个很好的解决途径。目前,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的房屋可能被征收。

他提示购房者,小产权买房存在违约风险、拆迁风险、拆除风险、按揭及再转让风险、质量风险等五大风险。绝大多数情况下,小产权买卖合同都是无效的,合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持,购买需谨慎。

300万博成3个亿,你敢买吗?

“每家开发商对小产权房的处理方案都不同。但基本上都遵循同一个准则:只认房,在我们还没进来确权之前,你建多少层我们都认。”李先生在深圳参与拆迁工作多年,合作客户为主流品牌开发商。

“深圳开发商旧改拆迁项目,还没存在不承认小产权房的情况。但是房产纠纷不断,开发商不参与农民房纠纷,各自摆平了再来确权。还有一种情况是政府项目,一纸公文说你违法你就没办法。买这个房风险有不少,一是产权真实情况,二是资金压力,三是开发商实力。”李先生表示。

 

据了解,如今深圳市场涉及小产权拆迁补偿方案一般有两种,一是按“一栋一户,480平方米”按比例赔房,如1:1或者更多,超过480平部分,只给予现金补偿。另一种方案是所有的房产都按照赔付比例赔房。

购房者曾女士对乐居表示,目前深圳小产权房数量庞大,她不担心有被拆除的风险。如果没有资金买商品房,她还是会考虑买小产权房。但是尽量不碰一手小产权房,没人入住的房源拆除起来难度系数小,不敢购买。

 

在深圳通过小产权拆迁暴富的案子比比皆是。詹先生于10年前购买的于南油附近一栋11层高的小产权,总价接近300万。近期获得3000平米的回迁房,价值近3个亿。

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